Bu sayfa kira ilişkileri, tapu ve hisseli taşınmazlarla ilgili en sık sorulan soruları kanun maddelerine dayanarak kısaca cevaplar. Her cevabın ayrıntısı ilgili konu sayfasında yer alır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, bir önceki kira yılının 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranını geçemez (TBK m. 344). Oran her ay TÜİK tarafından açıklanır; Ekim 2026 için bu oran yüzde 31,49'dur. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir, ancak daha yüksek bir artış kiracıyı bağlamaz.
Hayır. Konut kiraları için getirilen yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. 2026'da geçerli tek üst sınır 12 aylık ortalama TÜFE oranıdır.
Sözleşmede artış hükmü yoksa kiraya veren kira tespit davası açarak yeni dönem bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Beş yıl dolmadan açılan davada mahkemenin belirleyeceği artış TÜFE sınırını aşamaz.
Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde taraflar anlaşamazsa kira, kira tespit davasıyla emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve TÜFE değişimi birlikte dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/3). Bu durumda TÜFE sınırı uygulanmaz.
Ev sahibi kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle çıkarabilir: kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, esaslı onarım veya yeniden inşa, tahliye taahhütnamesi, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, kiranın ödenmemesi ve 10 yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347, 350–352). Her sebebin ayrı bir dava açma süresi vardır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, süre bitince kendiliğinden bir yıl uzar. 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeden sona erdirebilir (TBK m. 347). Örneğin 1 Ocak 2015'te başlayan bir yıllık sözleşmede uzama süresi 31 Aralık 2025'te dolar.
Hayır. Kiralanan satılırsa kira sözleşmesi yeni malik ile aynı koşullarla devam eder (TBK m. 310). Yeni malikin kendisi veya yakınları için ihtiyacı varsa, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak altı ay sonra tahliye davası açabilir (TBK m. 351).
Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalı ve kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmelidir (TBK m. 352/1). Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhütnameler Yargıtay uygulamasında geçersiz sayılabilir. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır.
Kirasını ödemeyen kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük ödeme süresi verilir ve ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilir (TBK m. 315). Süre sonunda tahliye davası açılabilir veya icra dairesinden kira alacağı ve tahliye talepli takip başlatılabilir.
Belirli süreli sözleşmede kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347). Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Belirsiz süreli sözleşmelerde genel fesih dönemi ve sürelerine uyulur.
Kiracı kiralananı erken boşaltırsa, uygun koşullarla yeni bir kiracı bulunana kadar geçecek makul süre boyunca kira ödemekle yükümlüdür (TBK m. 325). Kiracı ödeme gücü olan ve kira sözleşmesini aynı koşullarla devralmaya hazır bir kiracı önerirse bu yükümlülükten kurtulur.
Depozito (güvence bedeli) en fazla üç aylık kira kadar olabilir ve para olarak verildiyse kiraya veren ile kiracının onayı olmadan çekilemeyecek vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır (TBK m. 342). Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine depozitoyu iade eder.
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301). Kullanımın gerektirdiği küçük temizlik ve bakım giderleri ise kiracıya aittir (TBK m. 317).
Hayır. Kira sözleşmesi sözlü olarak da kurulabilir. Ancak kira bedeli, süre, depozito ve artış koşullarının ispatı için yazılı sözleşme yapılması uyuşmazlık riskini azaltır.
Evet. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). İcra ve İflas Kanunu'na göre takip yoluyla istenen tahliyeler bu kuralın dışındadır.
Kira ilişkisinden doğan tüm davalara, dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi bakar (HMK m. 4).
Schema: FAQPage.
Evet. Ortaklardan her biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir (TMK m. 698). Taşınmaz bölünemiyorsa mahkeme satışa karar verir ve bedel paylara göre dağıtılır.
Miras bırakanın gerçekte bağışı tapuda satış gibi gösterdiği durumlarda mirasçılar tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu dava kural olarak zamanaşımına tabi değildir ve taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz.
