Kira Uyarlama Davası

Kira uyarlama davası nedir?

Kira uyarlama davası, kira bedelinin veya sözleşmenin diğer koşullarının değişen ekonomik koşullara göre yeniden belirlenmesini sağlar. Hukukta "ahde vefa" ilkesi gereği sözleşmeler kural olarak yapıldıkları gibi uygulanır; uyarlama bu ilkenin istisnasıdır ve yalnızca kanundaki şartlar birlikte gerçekleştiğinde mümkündür. Uygulamada yüksek enflasyon dönemleri, ani kur artışları, salgın ve doğal afet gibi olaylar uyarlama taleplerinin başlıca sebepleri olmuştur.

Kira uyarlama davasının şartları nelerdir?

TBK m. 138'e göre uyarlama için dört şartın birlikte bulunması gerekir:

1. Öngörülemeyen olağanüstü durum: Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen bir durum ortaya çıkmalıdır.
2. Davacıdan kaynaklanmama: Bu durum, uyarlama isteyen tarafın kusurundan veya davranışından kaynaklanmamalıdır.
3. Ağır dengesizlik: Değişiklik, sözleşmenin aynen uygulanmasını istemeyi dürüstlük kurallarına aykırı hale getirecek ölçüde ağır olmalıdır.
4. İfanın tamamlanmamış olması: Borç henüz ifa edilmemiş olmalı ya da ifa, aşırı ifa güçlüğünden doğan haklar saklı tutularak yapılmış olmalıdır.

Uyarlama mümkün değilse borçlu sözleşmeden dönebilir; kira gibi sürekli borç ilişkilerinde ise kural olarak fesih hakkı kullanılır (TBK m. 138/2).

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki fark nedir?

Kira tespit davası kira döneminin yenilenmesine bağlı olarak bedelin belirlenmesini, kira uyarlama davası ise olağanüstü bir değişiklik nedeniyle bozulan dengenin düzeltilmesini amaçlar.

Hangi durumlar uyarlama sebebi sayılabilir?

Uyarlama sebebi olup olmadığı her somut olayda ayrı değerlendirilir. Uygulamada öne çıkan durumlar şunlardır:

• Kur artışları: Döviz cinsinden belirlenmiş kiralarda kurun kısa sürede olağanüstü artışı.
• Yüksek enflasyon: Kira bedelinin piyasa koşullarının çok gerisinde kalması. Enflasyonun sözleşme anında öngörülebilir olup olmadığı ayrıca incelenir.
• Salgın ve afet: İşyerinin faaliyetinin idari kararla durdurulması veya taşınmazın kullanımının ciddi ölçüde kısıtlanması.
• Kanuni düzenlemeler: Sözleşme dengesini doğrudan etkileyen yeni yasal sınırlamalar.

Taraflardan birinin ekonomik durumunun kötüleşmesi, işlerin beklendiği gibi gitmemesi veya olağan piyasa dalgalanmaları tek başına uyarlama sebebi sayılmaz.

Kira uyarlama davası nasıl açılır?

1. Arabuluculuk: Kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlık olduğu için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK m. 18/B).
2. Delillerin hazırlanması: Kira sözleşmesi, kira ödemelerini gösteren belgeler, olağanüstü değişikliği gösteren resmi veriler (enflasyon, kur, idari kararlar) ve emsal kira bilgileri toplanır.
3. Dava dilekçesi: Arabuluculuk son tutanağıyla Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulur. Dilekçede uyarlamanın hangi tarihten itibaren ve hangi oranda istendiği açıkça belirtilir.
4. Bilirkişi incelemesi: Mahkeme ekonomik verileri, sözleşme dengesindeki bozulmayı ve emsal kiraları bilirkişiye inceletir.
5. Karar: Mahkeme kira bedelini veya ilgili koşulu hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirler; karara karşı istinaf yoluna başvurulabilir.

Kira uyarlama davasında hak saklı tutma neden önemlidir?

Kiracı veya kiraya veren, uyarlama istemeden önce sözleşmeyi çekince koymadan uygulamaya devam ederse, değişen koşulları kabul ettiği sonucuna varılabilir. Bu nedenle uyarlama düşünen tarafın, kira ödemelerini yaparken veya kabul ederken uyarlama hakkını saklı tuttuğunu yazılı olarak bildirmesi önemlidir. Bu bildirim, TBK m. 138'deki "haklar saklı tutularak ifa" şartının ispatını kolaylaştırır.

Uyarlama kararı hangi tarihten itibaren uygulanır?

Uyarlama kararı kural olarak dava tarihinden itibaren sonuç doğurur; mahkeme somut olayın özelliklerine göre farklı bir başlangıç tarihi de belirleyebilir. Geçmişte kalan ve hak saklı tutulmadan ödenmiş kira dönemleri için uyarlama istenmesi güçtür.