Kira Uyarlama Davası Dilekçesi Nasıl Yazılır?
Kira uyarlama davası dilekçesi, öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik nedeniyle dengesi bozulan kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanması için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne sunulur. Dilekçenin ağırlık merkezi, TBK m. 138'deki dört şartın her birinin somut olgular ve resmi verilerle gösterilmesidir. Kira tespit davası dilekçesinden farklı olarak burada emsal kira bedeli tek başına yeterli değildir; değişikliğin olağanüstü ve öngörülemez olduğu da ispat edilmelidir.
Bu sayfa örnek dilekçe metni içermez; uyarlama talepleri her somut olayda farklı olgulara dayandığı için dilekçe olaya özgü hazırlanmalıdır.
Kira uyarlama dilekçesinde hangi genel unsurlar bulunmalı?
Dilekçe HMK m. 119'daki genel unsurları taşımalıdır: mahkemenin adı, tarafların kimlik ve adres bilgileri, davanın konusu ve değeri, vakıaların sıra numaralı özeti, her vakıanın delili, hukuki sebepler, açık talep sonucu ve imza. Uyarlama davasında dava değeri, talep edilen kira ile mevcut kira arasındaki yıllık fark esas alınarak belirlenir.
TBK m. 138'deki şartlar dilekçede nasıl anlatılmalı?
Mahkeme uyarlama talebini dört şart üzerinden inceler; dilekçedeki açıklamaların bu dört başlığa göre düzenlenmesi talebin anlaşılmasını kolaylaştırır.
| Şart | Dilekçede anlatılması gereken | Örnek delil |
|---|---|---|
| Öngörülemeyen olağanüstü durum | Değişikliğin ne olduğu, ne zaman ortaya çıktığı, sözleşme anında neden öngörülemediği | TÜİK enflasyon verileri, Merkez Bankası kur verileri, idari kararlar |
| Davacıdan kaynaklanmama | Değişikliğin davacının kusuru veya tercihiyle ilgisi olmadığı | Sözleşme hükümleri, taraflar arası yazışmalar |
| Ağır dengesizlik | Edimler arasındaki dengenin hangi oranda bozulduğu | Emsal kira bedelleri, bilirkişi raporu |
| İfanın tamamlanmaması veya hak saklı tutma | Kira ödemelerinin haklar saklı tutularak yapıldığı veya kabul edildiği | Hak saklı tutma bildirimleri, ihtarnameler |
Olağanüstü değişiklik nasıl somutlaştırılır?
Uyarlama dilekçelerinde en sık görülen eksiklik, değişikliğin genel ifadelerle anlatılmasıdır. "Ekonomik koşullar değişti" ifadesi yerine, sözleşme tarihindeki ve dava tarihindeki resmi verilerin karşılaştırılması gerekir. Örneğin enflasyona dayanılıyorsa sözleşme tarihindeki ve dava tarihindeki 12 aylık ortalama TÜFE oranları, kura dayanılıyorsa ilgili tarihlerdeki Merkez Bankası kurları tablo halinde gösterilebilir. Resmi kaynaklara dayanan veriler mahkemenin ve bilirkişinin incelemesini hızlandırır.
Talep sonucu nasıl yazılmalı?
Talep sonucunda kira bedelinin hangi tarihten itibaren ve aylık ne kadar olarak belirlenmesinin istendiği açıkça yazılmalıdır. Uyarlama yalnızca bedele değil, sözleşmenin döviz cinsinden bedel hükmü gibi başka koşullarına da ilişkin olabilir; bu durumda hangi hükmün nasıl değiştirilmesinin istendiği ayrıca belirtilmelidir. Mahkeme talep sonucuyla bağlıdır (HMK m. 26). Uyarlama mümkün olmazsa terditli olarak sözleşmenin feshi de istenebilir.
Dilekçeye hangi belgeler eklenmeli?
| Belge | Neden gerekli? |
|---|---|
| Arabuluculuk son tutanağı | Dava şartı (HUAK m. 18/B) |
| Kira sözleşmesi | Bedel, süre ve artış hükümlerinin gösterilmesi |
| Kira ödeme kayıtları | Ödemelerin hangi bedel üzerinden ve hangi çekinceyle yapıldığının ispatı |
| Hak saklı tutma bildirimleri | TBK m. 138'deki ifa şartının ispatı |
| Resmi ekonomik veriler | Olağanüstü değişikliğin gösterilmesi |
| Emsal kira bilgileri | Dengesizliğin boyutunun gösterilmesi |
Kira uyarlama dilekçesi yazarken sık yapılan hatalar
- Uyarlama ile kira tespitinin karıştırılması: Kira döneminin yenilenmesine dayanan bir talep uyarlama davası olarak açılırsa şartları gerçekleşmediği gerekçesiyle reddedilebilir.
- Hak saklı tutma bildiriminin olmaması: Çekince koymadan uzun süre ödeme yapılması veya kabul edilmesi, değişen koşulların benimsendiği yorumuna yol açabilir.
- Öngörülebilir gelişmelere dayanılması: Sözleşme anında zaten bilinen veya beklenen bir gelişme olağanüstü sayılmaz.
- Verilerin kaynaksız sunulması: Kaynak gösterilmeyen oranlar mahkemece dikkate alınmayabilir; TÜİK ve Merkez Bankası gibi resmi kaynaklar kullanılmalıdır.
- Arabuluculuk tutanağının eklenmemesi: Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
2026'da kira uyarlama dilekçesinde dikkat edilecek güncel noktalar
- Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; uyarlama talebi önce arabuluculukta görüşülür.
- Konut kiralarındaki yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdiğinden, bu sınıra dayanan uyarlama talepleri artık güncel koşullara göre değerlendirilir.
- Ekonomik veriler için dava tarihine en yakın resmi açıklamalar kullanılmalıdır; TÜİK enflasyon verilerini her ayın 3'ünde açıklar.
- Dava UYAP Vatandaş Portalı üzerinden elektronik olarak da açılabilir.
Sık sorulan sorular
Uyarlama dilekçesinde emsal kira göstermek yeterli mi?
Hayır. Emsal kira dengesizliği gösterir; ancak değişikliğin olağanüstü ve öngörülemez olduğu ayrıca anlatılmalıdır.
Kiracı uyarlama dilekçesiyle kiranın indirilmesini isteyebilir mi?
Evet. Koşullar kiracı aleyhine ağırlaşmışsa kiracı da uyarlama talep edebilir.
Uyarlama ile birlikte fesih de istenebilir mi?
Uyarlama mümkün olmazsa sözleşmenin feshi terditli olarak talep edilebilir.
Dilekçe verildikten sonra yeni veri eklenebilir mi?
Dilekçede gösterilmeyen deliller sonradan ancak kanunun izin verdiği ölçüde sunulabilir; bu nedenle veriler baştan eksiksiz eklenmelidir (HMK m. 145).
Sayfa sonu notu:
Bu sayfa genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir.
Kaynakça
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz.