Tahliye Davası

Tahliye davası nedir?

Tahliye davası, kira sözleşmesinin sona erdiği veya sona erdirilebileceği durumlarda kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlayan davadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan kurallar nedeniyle kiraya veren, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz; tahliye için Türk Borçlar Kanunu'nda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekir. Bazı sebeplerde dava yerine icra dairesi aracılığıyla tahliye de istenebilir.

Kiracı hangi sebeplerle tahliye edilebilir?

Tahliye sebepleri, kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklananlar olarak ikiye ayrılır. Aşağıdaki tablo her sebebin dayanağını ve dava açma süresini gösterir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye nasıl olur?

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir (TBK m. 350/1). İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir; geçici veya ileride doğması muhtemel bir ihtiyaç yeterli kabul edilmez. Mahkeme ihtiyacı tanık beyanları, keşif ve belgelerle değerlendirir.

İhtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355). Bu kurala aykırılık halinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yeni malik kiracıyı tahliye ettirebilir mi?

Kiralananı satın alan yeni malik, kira sözleşmesiyle bağlıdır; ancak kendisi veya yakınları için ihtiyacı varsa tahliye isteyebilir. Bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmesi ve edinmeden itibaren altı ay sonra dava açması gerekir (TBK m. 351). Yeni malik dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir.

Tahliye taahhütnamesi geçerli mi?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Geçerli olması için yazılı olması ve kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olması gerekir (TBK m. 352/1). Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhütnamelerin Yargıtay uygulamasında geçersiz sayılabildiği göz önünde tutulmalıdır. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır.

İki haklı ihtar nedir?

İki haklı ihtar, kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kiraya veren tarafından iki ayrı kira dönemi için yazılı olarak uyarılmasıdır (TBK m. 352/2). Kiracı sonradan ödeme yapsa bile ihtarlar haklı sayılır. Bu durumda kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Kirasını ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?

Kirasını ödemeyen kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre verilir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilir (TBK m. 315). Süre sonunda ödeme yapılmazsa kiraya veren iki yoldan birini seçebilir: Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmak veya icra dairesinden kira alacağı ve tahliye talepli takip başlatmak. İcra yoluyla tahliyede arabuluculuk şartı aranmaz ve kiracı ödeme emrine itiraz ederse itirazın kaldırılması ve tahliye icra mahkemesinden istenir.

10 yıllık uzama süresi dolunca kiracı çıkarılabilir mi?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeden sona erdirebilir (TBK m. 347). Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel fesih dönemi ve sürelerine uyularak sözleşme sona erdirilebilir. Bildirime rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa tahliye davası açılır.

Tahliye davası nasıl açılır?

1. Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır (HUAK m. 18/B).
2. Delillerin hazırlanması: Kira sözleşmesi, ihtarnameler, tahliye taahhütnamesi, tapu kaydı ve ihtiyacı gösteren belgeler bir araya getirilir.
3. Dava dilekçesi: Arabuluculuk son tutanağıyla birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulur.
4. Yargılama: Mahkeme tarafları dinler, gerekirse tanık ve keşif delillerini toplar.
5. Karar ve infaz: Tahliye kararı icra dairesine verilir; kiracıya tahliye emri gönderilir ve süre sonunda tahliye zorla uygulanır.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Tahliye davasının süresi dayanılan sebebe ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Tahliye taahhütnamesi ve iki haklı ihtar gibi belgeye dayalı sebeplerde yargılama daha kısa sürer; ihtiyaç nedeniyle tahliyede tanık dinlenmesi ve keşif gerektiğinden süreç uzayabilir. İstinaf ve temyiz aşamaları toplam süreyi artırır.