Kira Tespit Davası

Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin tarafları yeni dönemin kira bedeli konusunda anlaşamadığında bedelin mahkemece belirlenmesini sağlayan davadır. Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleridir. Dava konut ve çatılı işyeri kiralarında açılır; mahkeme kararla yalnızca kira bedelini belirler, sözleşmenin diğer koşullarını değiştirmez.

Kira tespit davasını kimler açabilir?

Kira tespit davasını hem kiraya veren hem kiracı açabilir. Uygulamada davaların büyük bölümünü, mevcut kiranın emsallerin çok altında kaldığını düşünen kiraya verenler açar. Kiracı ise sözleşmedeki artış hükmünün veya istenen bedelin hukuka aykırı olduğunu düşündüğünde, bedelin tespitini isteyebilir. Taşınmazın birden fazla maliki varsa davayı kural olarak paydaşların birlikte açması gerekir.

5 yıllık kira tespit davası nedir?

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yıllık dönemin başında kira bedeli hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir (TBK m. 344/3). Bu durumda hâkim üç ölçüyü birlikte değerlendirir: tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri. Beş yılı dolduran ilişkilerde yeni kira, yıllık TÜFE sınırıyla bağlı değildir; piyasa kirasına yaklaştırılabilir.

Yargıtay uygulamasında, uzun süredir aynı kiracının bulunması nedeniyle emsal bedelden hakkaniyet gereği indirim yapılabildiği kabul edilir. Bu nedenle mahkemenin belirleyeceği bedel, aynı bölgede yeni yapılan bir kira sözleşmesindeki bedelle birebir aynı olmayabilir.

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Beş yıl dolmadan da kira tespit davası açılabilir, ancak bu durumda belirlenecek artış bir önceki kira yılının 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1, 344/2). Sözleşmede artış hükmü bulunmayan durumlarda kiraya veren, bu sınır içinde kalmak şartıyla bedelin belirlenmesini isteyebilir. Olağanüstü bir değişiklik nedeniyle sözleşme dengesi bozulmuşsa başvurulacak yol kira tespit değil, kira uyarlama davasıdır.

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak açılış zamanı kararın hangi kira döneminden itibaren uygulanacağını belirler (TBK m. 345):

• Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirirse, belirlenen kira yeni dönemden itibaren geçerli olur.
• Sözleşmede kiranın artırılmasına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan dava da o dönemi kapsar.
• Bu koşullar sağlanmazsa karar, davanın açıldığı dönemi izleyen kira döneminden itibaren uygulanır.

2026 itibarıyla dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerektiğinden, 30 günlük süre hesaplanırken arabuluculuk görüşmelerine de zaman bırakılmalıdır. Arabulucuya başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede zamanaşımı ve hak düşürücü süreler işlemez (HUAK m. 18/A).

Kira tespit davası nasıl açılır?

1. Arabuluculuk başvurusu: Davalının yerleşim yerindeki veya kiralananın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulur. Görüşmelerde anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi düzenlenir ve dava açılmaz.
2. Dava dilekçesi: Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağı, kira sözleşmesi ve kira ödemelerini gösteren belgelerle Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulur.
3. Keşif ve bilirkişi incelemesi: Mahkeme, taşınmazın durumu ve çevredeki emsal kira bedelleri hakkında bilirkişi raporu alır; tarafların sunduğu emsal sözleşmeler de incelenir.
4. Karar: Mahkeme yeni kira bedelini ve geçerli olacağı dönemi belirler. Karara karşı istinaf yoluna başvurulabilir.

Kira tespit davasının masrafları nelerdir?

Kira tespit davasında dava değeri, talep edilen kira ile mevcut kira arasındaki yıllık fark üzerinden hesaplanır. Davacı; başvurma harcı, bu dava değeri üzerinden nisbi peşin harcı, tebligat giderlerini ve bilirkişi ücreti için gider avansını dava açarken öder. Harç tutarları her yıl Harçlar Kanunu tarifesine göre güncellenir. Davayı kaybeden taraf, kural olarak yargılama giderlerinden sorumlu tutulur.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Kira tespit davasının süresi mahkemenin iş yüküne, keşif ve bilirkişi incelemesinin ne kadar sürdüğüne ve kararın istinafa taşınıp taşınmadığına göre değişir. İlk derece aşaması çoğunlukla birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanır; istinaf incelemesi süreci uzatır. Arabuluculuk görüşmeleri ise genellikle birkaç hafta içinde tamamlanır.

Karardan sonra kira farkı nasıl talep edilir?

Dava sürerken kiracı mevcut kira bedelini ödemeye devam eder. Mahkemenin belirlediği yeni bedel ile ödenen bedel arasındaki fark, uygulamada karar kesinleştikten sonra talep edilebilir ve icra takibine konu yapılabilir. Kesinleşen karar, sonraki kira yıllarındaki artışlar için de başlangıç bedeli olur.

Bir bakışta kira tespit davası